En premier lieu, il est nécessaire de préciser que la réalisation de travaux sans autorisation constitue une infraction pénale.
La construction ou les travaux que vous envisagez doivent être conformes aux règles contenues dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) .
Elles sont relatives notamment à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords.
Pour l’habitat, des règles particulières s’appliquent en secteur protégé, qui correspond au centre ancien de Stenay, mais d’une manière générale ce sont toutes les zones du territoire de la commune qui sont classées en fonction de leur destination.
La délivrance d’une autorisation d’urbanisme constitue pour la commune compétente la possibilité de vérifier la conformité de votre projet avec ces règles.
A ce titre, la Commune de Stenay vient de mettre en ligne sur son site son nouveau PLU en application depuis le mois de janvier.
Ce document vous permettra de vérifier, de chez vous, ce que vous pouvez faire ou non en fonction de la réglementation applicable au zonage concerné.
En cas de doutes, n’hésitez pas à contacter la mairie ou vous déplacer en personne.
En effet, en cas d’aménagement illégal, la méconnaissance du PLU ou une interprétation erronée de la règle ne constituent pas des excuses recevables.
Il est nécessaire de rappeler que les autorisations d’urbanisme ne sont pas là pour embêter le monde mais assurer la régularité des aménagements entrepris et plus globalement assurer une cohérence urbanistique de la commune, éviter les conflits de voisinage, préserver le patrimoine.
Pour ceux qui souhaiteraient s’affranchir de déclarations pour des motifs fiscaux, les technologies nouvelles sont utilisées par les services fiscaux (vues aériennes, satellites..),
qui réalisent régulièrement des demandes d’informations ou des visites de contrôle. Ces vérifications sont systématiques en cas de cession puis acquisition.
A noter qu’à compter du 1er janvier 2017, conformément aux dispositions législatives, l’instruction des demandes d’urbanisme ne sera plus réalisée par les services de l’Etat (DDT) mais par la communauté de communes issue de la fusion des CODECOM du pays de Stenay et du Val Dunois.
Avant tout engagement, demandez le certificat d’urbanisme
Avant de vous lancer dans votre projet de construction, vous pouvez obtenir des informations sur le terrain qui fera l’objet de travaux en demandant auprès de la mairie un certificat d’urbanisme. Deux types de certificat existent :
- le certificat d’urbanisme simple, c’est-à-dire purement informatif ;
- le certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si le projet envisagé est réalisable. Ils précisent les règles d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain.
Le certificat d’urbanisme opérationnel mentionne également l’état des équipements publics existants ou prévus.
Si la mairie ne répond pas à votre demande dans le délai imparti (un mois pour un certificat simple, deux mois npour un certificat opérationnel), vous bénéficiez d’un certificat d’urbanisme tacite.
Dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme (tacite ou exprès), vous pouvez ndemander une autorisation d’urbanisme en conservant le bénéfice des dispositions.
Quels travaux nécessitent une autorisation ?
Selon l’importance des travaux, vous devez déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable. En cas de travaux sur une construction existante, la zone dans laquelle se situe le logement (zone urbaine couverte par un PLU) influe également.
Vous construisez une maison :
Vous devez déposer une demande de permis de construire.
Vous construisez un garage ou une dépendance (non attenant à l’habitation) :
- si votre projet entraîne la création d’une surface de plancher et/ou d’une emprise au sol nouvelle de plus de 20 m2, vous devez demander un permis de construire ;
- si vous créez entre 5 m2 et 20 m2 : une déclaration préalable suffit ;
- en-dessous de 5 m2 : vous n’avez aucune formalité à accomplir.
Votre projet de construction implique des démolitions :
La demande de permis de construire peut porter à la fois sur la construction du nouveau bâtiment et sur la démolition :
- Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans le périmètre de protection des monuments historiques (centre ancien), en dehors non.
- Vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager (ou d’une déclaration préalable), un permis de construire est toujours nécessaire.
Travaux sur une construction existante :
Pour les travaux d’entretien et de réparation ordinaires, vous n’avez aucune formalité à accomplir.
En revanche, vous devez déposer une déclaration préalable pour les travaux de ravalement, ou qui modifient l’aspect extérieur de la construction, ou qui créent entre 5 m2 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol nouvelle.
- Si vous faites des travaux d’agrandissement (attenant à l’habitation) créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est requis. Cette limite est fixée à 40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine du PLU. Attention l’absence d’obligation de permis de construire ne dispense pas de déclaration préalable le cas échéant.
- Concernant les changements de destination d’un bâtiment (par exemple transformation d’un local commercial en local d’habitation) lorsque les travaux ne nécessitent pas de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, une déclaration préalable suffit, au-delà, il faudra nécessairement un permis de construire.
